Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau Real Property Gains Tax (RPGT) ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah di Malaysia. Cukai ini dikawal oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.
Panduan ini akan terangkan segalanya dari A-Z: siapa kena bayar, kadar, pengecualian, cara kira, dokumen, dan tips penting.
Apa Itu CKHT?
CKHT ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan hasil penjualan hartanah (rumah, tanah, bangunan) di Malaysia.
Cukai ini hanya dikenakan atas keuntungan bersih (jual tolak beli + kos-kos tertentu) dan biasanya dibayar oleh penjual.
Siapa Kena Bayar CKHT?
✅ Warganegara & Pemastautin Tetap Malaysia
✅ Bukan Warganegara & Pemastautin Sementara
✅ Syarikat & Pertubuhan
Nota:
- Warganegara Malaysia, pemastautin tetap, syarikat, dan individu asing semuanya tertakluk kepada CKHT.
- Pindah milik tanpa keuntungan tidak dikenakan CKHT.
Cara Kira CKHT (Contoh Pengiraan)
Formula:Keuntungan = Harga Jualan – (Harga Belian + Kos Berkaitan)CKHT = Keuntungan × Kadar CKHT
Kos Berkaitan:
- Yuran guaman & duti setem
- Yuran ejen hartanah
- Kos baik pulih sebelum jual
- Kos pengiklanan, penilaian, dsb
Contoh 1
- Harga beli rumah (2019): RM500,000
- Kos renovasi & guaman: RM50,000
- Harga jualan (2024): RM700,000
- Tempoh pegangan: 5 tahun
Pengiraan:
- Keuntungan = RM700,000 – (RM500,000 + RM50,000) = RM150,000
- Kadar CKHT (tahun ke-5) = 15%
- CKHT = RM150,000 × 15% = RM22,500
Contoh 2
- Harga beli rumah (2020): RM400,000
- Kos dibenarkan: RM20,000
- Harga jual pada 2026: RM600,000
- Tempoh pegangan: lebih 5 tahun
Keuntungan bercukai:
= RM600,000 – (RM400,000 + RM20,000)
= RM600,000 – RM420,000
= RM180,000
CKHT (warganegara, pegangan 5 tahun):
= 0% × RM180,000 = RM0 (tiada cukai dikenakan!)
Kadar CKHT Terkini (2025)
Kadar CKHT berbeza mengikut tahun pemilikan hartanah dan status penjual.
Jadual Kadar CKHT 2025
| Tempoh Pegangan Harta | Warganegara / PR | Syarikat | Bukan Warganegara |
|---|---|---|---|
| Kurang 3 tahun | 30% | 30% | 30% |
| 3 – 4 tahun | 20% | 20% | 30% |
| 4 – 5 tahun | 15% | 15% | 30% |
| Lebih 5 tahun | 0% | 10% | 10% |
Nota penting:
- Untuk individu (warganegara & PR): CKHT = 0% jika hartanah dijual selepas 5 tahun pegangan!
- Bukan warganegara & syarikat tetap dikenakan CKHT walaupun selepas 5 tahun.
Pengecualian CKHT
Antara pengecualian utama yang boleh digunakan:
- Pengecualian kediaman utama
- Setiap individu warganegara berhak dapat pengecualian CKHT sekali seumur hidup untuk jualan rumah kediaman utama (rumah yang benar-benar diduduki).
- Pindah milik antara waris terdekat
- Suami/isteri, ibu bapa-anak, datuk-nenek-cucu, antara waris (bagi pemilikan tanpa keuntungan).
- Hartanah warisan
- Pemindahan akibat kematian (wasiyat/harta pusaka) tidak dikenakan CKHT.
- Jualan selepas 5 tahun (individu)
- Warganegara & PR: 0% CKHT selepas 5 tahun pegangan.
- ✔ Rumah Pertama di bawah RM200,000 – Pengecualian untuk harga rendah.
Proses & Dokumen untuk Bayar CKHT
- Hantar Borang CKHT 1A/1B
- Dalam masa 60 hari selepas tarikh perjanjian jual beli (SPA)
- Sertakan dokumen sokongan
- SPA, IC, bukti bayaran, dokumen kos, dsb.
- Bayar CKHT
- LHDN akan keluarkan taksiran & jumlah yang perlu dibayar
- LHDN akan lepaskan dokumen (clearance)
- Baru transaksi boleh selesai sepenuhnya
Denda jika lewat:
- RM200 – RM20,000 atau penjara maksimum 6 bulan.
Tips Kurangkan CKHT
- Rancang jualan hartanah supaya anda dapat kadar CKHT terendah (selepas 5 tahun jika boleh)
- Kumpul semua resit kos dibenarkan — semakin banyak kos dibenarkan, semakin kurang keuntungan bercukai
- Gunakan pengecualian kediaman utama dengan bijak (sekali seumur hidup sahaja)
- Dapatkan nasihat ejen/peguam hartanah jika kes rumit (contoh: pusaka, pemilikan bersama)
Soalan Lazim (FAQ)
1. Saya jual rumah lepas 4 tahun, berapa kadar CKHT?
Jika anda warganegara, kadar CKHT ialah 15% dari keuntungan bercukai.
2. Boleh ke guna pengecualian rumah kediaman utama lebih dari sekali?
Tidak, hanya sekali seumur hidup untuk setiap individu warganegara.
3. Apa jadi kalau tak bayar CKHT dalam masa 60 hari?
Denda lewat & penalti akan dikenakan. Urusan jual beli mungkin tergendala.
4. CKHT perlu bayar kalau jual rumah pusaka?
Pemindahan warisan biasanya dikecualikan CKHT (dengan bukti dokumen sah).
5. CKHT dikenakan atas jumlah jualan atau keuntungan?
CKHT hanya dikenakan atas keuntungan bersih (bukan atas nilai jualan penuh).
CKHT adalah cukai penting yang perlu diuruskan dengan baik apabila menjual harta tanah. Dengan memahami kadar cukai, pengecualian, dan cara pengiraan, anda boleh mengurangkan bayaran CKHT dan mengelakkan masalah dengan LHDN.
Jangan lupa fail CKHT dalam 60 hari selepas jualan! 🚀
📌 Pertanyaan? Hubungi LHDN di 1-800-88-5436 atau layari www.hasil.gov.my.
